こんにちは。
私は2019年の末頃から、祖父（存命）の相続対策で本格的に不動産（築50年賃貸用木造アパート）の管理を始めていくことになりました。
私は全くの素人から不動産管理が始まり、当初は非常に困りましたが、先述の記事のように、勉強と行動を重ねて、ようやく最低限の知識が揃ってきたような状態です。
今年に入り、現在保有している物件の市場価値を把握すべく、『イエウール』というサービスを使ってみましたので、その体験談を綴ろうと思います。
(イエウールの回し者ではないのでご安心をｗ)
不動産物件をお持ちの皆様は、その物件が持ち家であろうと賃貸物件であろうと、市場での売買価格の相場を把握しておくことは、非常に大切です。
ローンが残っている方は、物件を売却相場価格と残債を比較して、自分が債務超過状態（「金融資産+（売却価格－残債）」がマイナス）に陥っていないかどうかをチェックして、自分の資産状態を客観的に診断できるようになりますし、
物件価値を前提とした不動産経営の効率（利回り）を判断する材料にもなります。（私の目的はこちら）
不動産業界は、非常にクローズで悪徳な業者も多い業界です。
私の経験談が少しでも皆様の不動産勉強の参考になればと思います。（なお、物件の詳細や査定額は記載しませんので、悪しからずm(__)m）
イエウールとは
サービス内容
イエウールは売買仲介に強い複数の不動産会社に、一括で査定申し込みができるサイトで、依頼者側である私たちは無料で利用できます。
運営会社は株式会社speeeというJASDAQ上場会社で、きちんとした会社のようです。
イエウールの特徴としては、ホームページより下記がポイントとなります。
・ネット上で査定依頼
・全国1900社以上に対応
・最大6社同時に査定依頼
・悪徳企業は排除
自称ではありますが、「悪徳企業は排除」というのは、利用者側からすると本当にありがたいですね。
イエウールを使うきっかけ
不動産一括査定サイトは他にもありますが、その中でイエウールを活用しようと思ったきっかけはリベ大です。
知識ゼロからの不動産の勉強にも大変役に立ったので、基礎知識を修めたいという方にお勧めです。
イエウールの体験談
ホーム画面から物件情報、個人情報を入力していきます。
◆イエウールへの入力情報
・住所（都道府県、市区町村、番地）
・物件情報（戸建 or アパート or 区分マンション や 築年数、間取りなど）
・依頼理由（相続、売却を検討、転勤、等）
・個人情報（連絡先等）
LINEのような画面で一問一答形式で進んでいきます。
おそらく自動返信なのでしょうけど、オペレーターが対応している風で進んでいきますw。
時々細かい内容（建屋のm2など）も求められますが、結果から言うと適当に答えて問題ないです。
必要情報を入力すると、不動産業者が私の場合6社表示されました。
1社のみ名前を知る大手不動産業者でしたが、残り5社は初耳の会社でした。
6社の中から依頼したい業者を選択し、各社からの連絡を待ちます。
（私は6社とも選択して依頼ボタンをクリック）
不動産業者と電話・メールでやりとり
翌日（平日）の日中から電話の嵐でした(;・∀・)。
私は会社勤務の日で、業務中に電話に出られませんでしたので、業務終了後に留守電のあった会社に折り返して一社ずつ対応、という流れになりました。
私の事情は下記であり、これをまずは一社ずつ説明していきました。
◆今回査定を依頼した私の事情
・相続対策で賃貸用のアパート管理を任された立場（家族信託の受託者）
・少なくとも祖父の存命中は売却の意思はなし
・物件価値を把握の上、リフォーム・建替・売却など方針を決める際の指針にしたい
私の場合、賃貸用物件ということで、レントロール（何号室をいくらのの家賃で貸しているかを一覧にしたリスト）の提供を依頼されたので、各社からメールをもらった後、資料を添付返信しました。
私の実働はこれくらいで、あとは各不動産会社さんが査定対応してくれました。
査定結果受領
結局、コンタクトが取れて査定価格の算出まで対応してくれたのは、4社/6社でした。
（査定までいかなかった2社のうち、1社は電話がつながらずメールもなし、1社は状況を聞いて辞退（おそらく面倒と思われたｗ）という形でした。）
どの会社も資料提出から3日以内に査定結果を返信してくれました。（早い(*’▽’)）
頂いた資料の内容
・物件概要まとめ（登記簿情報、用途地域や法令制限など諸情報）
・周辺地価（路線価など）
・近隣の取引事例
・査定価格（取引事例法による価格/収益還元法による価格）
査定価格には大きく下記の種類がありました。
①-1 過去に周辺の類似条件の土地（最寄駅からの距離、土地面積など）の売買成約情報をもとにした取引事例法により算出した土地価格
こちらは分かりやすいと思いますので詳細は割愛・・・「近くの似た物件は〇〇円で取引されてたので、この物件もそれくらいの価値だと思います」っていう感じです。
①-2 再調達原価による建物価格
同じ規模・造りの建物を新築で建てるのに必要と思われる価格（再調達価格）と残存年数（耐用年数－築年数）を加味して計算する価格。
再調達価格 × （残存年数 ÷ 耐用年数）
私の物件の場合、築50年の木造アパート（耐用年数22年）なので、残存年数がマイナス ＝ 建物価値は0円とみなされます。
①-1（土地価格）と①-2（建物価格） の合計が査定額となります。
② 収益性から逆算した物件価値
こちらは買主（投資家）目線で買うかどうかを計った価格です。
例えば以下のようなイメージです。（私の物件のことではなく、一例です(; ･`д･´)）
満室時の家賃収入が20万円/月のアパート物件・・・駅から少し遠くて築年数が高いハイリスクな物件だから表面利回り15％なら買いたいな
この場合、収益性から物件価値を逆算すると、下記のような計算で物件価格が算出できます。
20万円/月 × 12か月/年 ÷ 15％ ＝ 1,600万円
物件が現状生んでいる収益（想定家賃収入）と、リスク（期待する表面利回り）で計算します。
ちなみに、私の管理する物件では、①で計算した土地価格の方が、②で計算した物件価格よりも高い結果でした。
つまり、土地の持つ市場価値（ポテンシャル）を活かし切れていない現状が、今回の査定結果でわかりました。
投資効率を求めるのであれば、リフォームや建替の検討が必要になるということですね。(゜-゜)
4社の査定結果比較
結論から言うと査定結果は4社とも±10％で収まる結果で、大きな差はありませんでした。
ただ、土地の価格のつけ方（想定坪単価）や、収益物件に対する想定利回りが各社とも一定の幅の中で似通っていることで、大体の相場観が把握できたと思います。
素人からすると大きな進歩であると感じています。
１社はWebで丁寧に解説してくれました
査定結果を出してくれた4社のうち1社は、私が初めに「直近で売却意思はない」と明言しているにも関わらず、ZoomでのWeb面談の上、丁寧に資料を解説してくれました。
物件も現地へ確認に行っていただいたようで、詳細をよくご存知でした。
（後々調べると、この会社は地元ではそれなりに名前が通っている不動産屋さんでしたね。）
上記の2種類の査定価格の意味の解説はもちろん、本当に売却を考える際のポイントについても、詳細に教えてくれました。
・買主（投資家）からすると、現在の収益性は低いため、買い取った後に建て替えが前提となる。
→借主が居ることがむしろデメリット（退去対応の手間、コスト）になる。
売却するにしろ、建て替えするにしろ、今後の入居募集方法はよく検討した方が良い。
・隣地との境界確定がされていない。（おそらく建屋が越境していると考えられる。）
→売却前に隣地の地主と会話して対応しておかないと、値引きの条件に使われるだろう。
目から鱗の情報、ノウハウを開示頂き、この不動産屋さんは非常に好感が持てました。
仕事のスピード感、質問に対しての誠実な回答、理論だった説明、全て◎でした。
今後もし売却を実施することがあれば、必ず依頼する一社になります。
イエウールを活用して感じた良い点、悪い点
上記のように、ネットのイエウールサイトから査定を申し込んで、電話・メールでやり取りして、査定結果をもらって、Web解説を受けるまでに、トータル1週間程度の期間でした。
この体験を通して感じた、イエウールの良い点、悪い点について簡単にまとめます。
良い点
◆非常に楽
電話対応のみが大変でしたが、それ以外の対応はほとんど負荷がなく、全体通じて非常に楽でした。
登記簿の情報もわざわざ不動産業者の方で取得してくれており、何の手間もありませんでした。（1件600円かかるのに申し訳ない思いもありましたが(;^_^A））
◆良識のある（と思われる）業者と繋がった（新規のコネクション）
「売るつもりがない」前提でも快諾して活動してくれる業者が多く、今回の活動の範囲内で各社とも誠実に対応頂いたように感じています。
イエウールが「悪徳企業は排除」と謳っているように、悪意を感じる業者とのコンタクトはなく、イエウールのフィルターは非常に有意義だったのではないかと感じています。
なお、その後のしつこい営業電話などは一切ありませんでした。
◆イエウールからフォローの連絡あり
数日後に、イエウールから不動産業者の対応状況などについて、簡単ですが聞き取り連絡がありました。この時に不評が多い業者があれば、「排除」されていたんだろうなと思っており、一括査定サイトとしての質を保とうとする丁寧さを感じました。
悪い点
◆どの不動産業者に依頼できるのか、実際に依頼をかけるまで分からない
「オススメ不動産業者特集」などのページはあり、不動産業者を参考に見ることはできますが、実際にどの業者が候補にあがるのか、最後のページに行くまで分かりませんでした。
どこの業者にも拘りがないからこその一括査定サイトかもしれませんが、個人的には選考過程がブラックボックス過ぎて少し腑に落ちない点でした。
（結果的には満足しているのですが）
◆一気に電話連絡が来るので、電話番号×業者名（担当名）の把握が困難
これは一括査定では仕方ないことかもしれませんが、どこの業者もまずは電話でコンタクトを取りに来るんですよね(￣▽￣;)。
一括で依頼されている事情を先方も把握しているので、先んじたい気持ちは分からなくもないのですが、個人的にはメールで丁寧に対応してくれる方が、マイペースで対応できてありがたいと感じます。
電話がひっきりなしに掛かってくると、どの番号がどこの企業か、本当にわからなくなります（笑）。
◆情報入力の際に、「情報をくれくれ」という圧力を感じて気持ち悪かった（笑）
完全に個人的な感想になりますが、先述のようにLINEのような一問一答形式で物件情報や個人情報を聞いてくる感じが、ひじょ～～にイヤらしく感じました(￣▽￣;)。
手軽で簡単な形式なのかもしれないのですが、収集してくる情報の全体が見えないことによるモヤモヤや、「フットインザドア」的な心理攻めをされているような感覚、担当者（bot？）の顔写真や会話風の演出で途中退出を引き留めようとするやり方は、私には生理的な気持ち悪さを感じました。
人によっては何にも感じないと思うので、本当に個人的な感想です（笑）。
まとめ
私がイエウールのサービスを使った体験をまとめると、下記になります。
◆手間暇をかけず簡易査定結果を受けることができた
私が対応したこと
・電話5本（5社に事情説明）
・レントロールをメールで送付
・査定結果を受領
◆4社の査定結果をもって、一種の相場観が掴めた
◆Web面談にて誠実に結果を解説してくれるような不動産業者にもマッチングできた（しかもその後にしつこい営業なし）
◆査定結果を受けて、今後に向けての方針決定に重要な情報を得られた。
多少の「気持ち悪さ」もありましたが、個人的には大いに満足なサービスでした。
今後、有事には連絡を取りたいと思える不動産業者ともコンタクトできましたし、安易に現状のまま（取れる家賃が低い状態のまま）満室を目指すのは悪手であるとの気づきも得ました。
おそらくは不動産業者→イエウールへの紹介サービス手数料で成り立つビジネスであろうと思われますので、不用意に乱用すべきではないと思います。（売る気が全くないのに興味本位で使うだけだと不動産業者のコストが嵩んで、サービスの悪化に繋がりかねない）
が、10年以上査定をしていないような物件であれば、利用する価値は大いにあると思いました。
自分の持っている『不動産』という大きな資産の市場価値を把握していない状況は、全くもって好ましくありません。
私は今回の学びを基に、次の展開を考えていきたいと思います。
今後もコツコツと勉強していきます。m(__)m
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